서울시 전월세시장 긴급 진단

서울특별시가 주최하는 2026 서울주거포럼이 2026년 10월 7일 오후 1시 서울 중구 세종대로 124 한국프레스센터 20층 국제회의장에서 열립니다. 이번 행사의 공식 주제는 ‘전월세시장 현황 진단 및 안정화 방안 모색’이며, ‘세입자도 안심하고 사는 서울, 전월세 해법을 묻다’라는 부제를 내걸었습니다. 서울시는 복잡해지는 주택 정책 현안을 다각도로 짚고 민관 협력 대안을 찾기 위해 2019년부터 이 행사를 정례 추진해 왔습니다. 최근 수도권 임대차 시장은 장기 가격 상승과 매물 부족이라는 이중고를 겪고 있습니다.

한국부동산원이 발표한 2026년 9월 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트 전세가격은 누적 약 86주 연속 올랐습니다. 2026년 들어 9월 말까지 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 약 8.0~8.18%에 달합니다. 이는 2025년 같은 기간 누적 상승률인 1.75%와 비교해 약 4.6배 높은 수치입니다. 서울 아파트 전세수급지수 역시 기준선 100을 넘어선 약 127.5 수준까지 치솟았습니다. 이 지표는 2020~2021년 임대차 대란 이후 5년 만에 가장 높은 수치입니다.

김성보 서울특별시 행정2부시장은 사전 입장문을 통해 공식 견해를 내놓았습니다. 김성보 행정2부시장은 “전월세 시장은 시민의 주거비와 직결될 뿐 아니라 안정적으로 살아갈 수 있는 주거 기반과 맞닿아 있다”고 말했습니다. 이어 “포럼에서 나온 다양한 전문가 제안과 시민 의견을 종합해 체감할 수 있는 실효성 있는 정책 마련에 적극 활용하겠다”고 밝혔습니다.

임대차 시장 주요 유형 비교

현재 주택 임대차 시장에서 세입자가 선택할 수 있는 주거 유형은 크게 네 가지로 나뉩니다. 다음 비교표는 한국부동산원 통계와 서울시 주택정책실 공시 자료를 바탕으로 각 유형별 핵심 기준을 대조 정리한 결과입니다.

네 가지 유형 가운데 보증금 미반환 위험 항목에서 공공과 기업형 민간임대의 안정성이 두드러집니다.

월 주거비 지출과 초기 목돈 규모

순수 전세는 매달 나가는 순수 임대료가 없는 대신 대출 이자가 주거비를 결정합니다. 시중은행 전세대출 금리가 연 3.8~4.3% 수준에 형성되어 있어 보증금 규모에 비례해 이자 부담이 커집니다. 2026년 8월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 약 6억 3,662만 원으로 집계되었습니다. 2년 전 같은 달과 비교해 8,268만 원(14.9%) 올랐습니다. 중위 전세가격 역시 5억 6,000만 원으로 2년 전보다 8,000만 원(16.7%) 상승했습니다. 반면 보증부 월세는 목돈 마련 부담이 적지만 가처분소득을 매달 직접 줄입니다. 서울 아파트 평균 순수 월세액은 2년 전 132만 원에서 현재 약 164만 1,000원으로 24.3%(32만 1,000원) 상승했습니다. 전월세전환율도 연 4.8~5.5%를 유지하고 있습니다.

보증금 반환 위험성과 법적 거주 기간

순수 전세와 보증부 월세는 집주인 개인의 신용과 자금 상황에 크게 얽매여 있습니다. 최근 비아파트 영역에서 대규모 전세보증금 반환 지연 사고가 발생한 탓에 아파트 임대차 시장으로 임차 수요가 몰렸습니다. 이에 반해 기업형 민간임대와 서울주택도시공사(SH)의 장기전세주택은 법인과 공공기관이 보증금을 보전합니다. 거주 기간 측면에서도 개인 임대차는 주택임대차보호법에 따라 최대 4년에 그칩니다. 반면 기업형 민간임대는 최소 8년, 공공 장기전세주택은 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다.

공급 주체와 대출 규제의 영향

일반 전월세 시장은 개인 다주택자가 공급의 대부분을 떠받칩니다. 따라서 정부의 다주택자 대출 제한과 세제 변동에 따라 공급 물량이 출렁입니다. 반면 기업형 민간임대는 부동산투자회사(REITs)나 자산운용사가 공급을 담당합니다. 장기전세주택은 서울시 산하 공기업이 사업을 수행합니다. 순수 전세는 금융당국의 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용과 시중은행 전세대출 심사 강화 정책에 직접적인 영향을 받습니다.

공급 가뭄과 규제 풍선효과

서울 임대차 시장의 불안 요인은 신규 주택 입주 물량의 감소에서 출발합니다. 국토교통부 통계에 따르면 2026년 1~8월 서울 아파트 입주 물량은 2만 1,933호에 머물렀습니다. 2025년 같은 기간의 2만 8,601호보다 23.3% 줄어든 규모입니다. 향후 전망은 더 어둡습니다. 부동산R114 조사에 따르면 2027~2029년 서울 지역 연평균 예상 입주 물량은 1만 322가구 수준으로 추정됩니다. 서울의 연간 적정 필요 입주량인 약 4만 7,000가구의 약 22% 수준에 불과합니다.

포럼 기조발제를 맡은 이창무 서울시 총괄건축가는 매매시장 규제의 파급력을 지목합니다. 이창무 총괄건축가는 ‘매매시장 규제 강화와 전월세시장 불안’ 발제문을 통해 자신의 견해를 설명합니다. 매매 수요를 억누르는 고강도 규제와 대출 조이기가 전세 시장 수요 쏠림과 가격 상승을 유발하는 풍선효과를 낳고 있다는 지적이 나옵니다. 대출 한도가 줄어 매매를 미룬 실수요자가 임대차 시장에 머물면서 가격 상승 압력을 키운다는 뜻입니다.

지역별 가격 상승세도 불균형을 나타냅니다. 고가 주택이 밀집한 서초구(4.33%)와 강남구(2.26%)는 상승 폭이 완만한 편입니다. 반면 중저가 단지가 많은 강북권은 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 2026년 1~9월 누적 상승률을 보면 성북구가 13.32%를 기록했습니다. 노원구(12.78%), 강북구(10.34%), 성동구(10.33%), 도봉구(10.17%)도 가파르게 올랐습니다. 실제 성북구 길음동 ‘롯데캐슬클라시아’ 전용 84㎡ 전세 실거래가는 11억 원을 기록했습니다. 1년 사이 3억 원 넘게 뛴 가격입니다. 노원구 중계동 ‘건영3차’ 전용 84㎡ 전세 역시 약 9억 1,000만 원에 거래되었습니다.

세입자 주거 불안과 시장 여론

임대차 계약 만기를 앞둔 세입자들의 주거 불안은 커지고 있습니다. 부동산 온라인 커뮤니티와 직장인 익명 게시판에서는 보증금 증액 요구에 당혹감을 표시하는 글이 이어집니다. 집주인이 갱신 시점에 수천만 원에서 1억 원 이상 증액을 요구하거나 월세 전환을 통보한다는 내용입니다. 비아파트 전세사기 여파로 빌라 진입을 꺼리는 세입자들은 외곽 아파트 전세로 몰리는 양상을 보입니다.

서울 외곽의 전세 매물 부족은 경기권 원정 수요로 번지고 있습니다. 광명시의 2026년 누적 전세가격 상승률은 13.24%를 나타냈습니다. 화성 동탄신도시가 12.68%, 하남시가 10.24%, 수원 영통구가 10.11%를 기록하며 서울 상승률을 웃돌았습니다. 서울 전셋값을 감당하지 못한 탈서울 이동이 수도권 핵심지 전셋값까지 자극하는 상황입니다.

다주택자들은 매물 잠김의 원인으로 정부의 세제와 대출 규제를 지목합니다. 취득세 중과와 주택담보대출 규제로 주택을 추가 매수해 전세로 공급할 유인이 차단되었다는 주장입니다. 한편 이번 포럼을 지켜보는 시민 여론은 엇갈립니다. 단기 입주 물량을 당장 늘리기 어려운 상황에서 포럼이 탁상공론에 그칠 수 있다는 지적이 나옵니다. 동시에 보증금 떼일 걱정이 없는 임대주택이 확충되기를 기대하는 목소리도 높습니다.

쟁점별 세부 포인트 검증

포럼 발표자들은 민간 임대공급 체계의 체질 개선을 공통으로 제안합니다. 이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 기업형 민간임대의 제도화를 대안으로 제시합니다. 개인 다주택자 중심의 임대차 시장은 보증금 반환 사고와 전세사기 위험에 취약하다는 지적이 제기됩니다. 그러면서 미국 멀티패밀리나 일본의 임대 리츠처럼 대규모 기업형 임대 모델을 도입해야 한다고 제언합니다.

민간 전문 기업 역시 제도적 진입 장벽의 철폐를 촉구합니다. 코리빙 전문 스타트업 MGRV의 조강태 대표는 현행 공급 체계의 문제점을 꼬집습니다. 도심 내 1~2인 가구의 주거 수요는 급증하는데 건축 법제, 금융 PF 조달, 용도 규제 등 현행 체계가 과거 틀에 묶여 있다는 지적이 나옵니다. 반면 김준형 명지대학교 교수는 공공 장기전세주택의 성과를 긍정적으로 평가합니다. 김준형 교수는 신혼부부 특화형 ‘미리내집’을 두고 장기 거주 안정성을 부여해 저출산 완화에 기여했다고 진단합니다.

포럼 종합토론에서는 민간과 공공의 역할을 두고 열띤 논쟁이 이어질 예정입니다. 김인만부동산경제연구소 소장이 좌장을 맡아 토론을 이끕니다. 패널로는 정재훈 단국대학교 교수, 남원석 서울연구원 선임연구위원, 이태현 홈즈컴퍼니 대표가 참석합니다. 언론계에서는 김동현 서울신문 부장이, 행정 실무진에서는 이종아 서울시 부동산정책개발센터장이 참석해 해법을 모색합니다.

과거 임대차 대란과 비교

현재 서울 임대차 시장은 2020년 7월 말 통과된 임대차 3법 시행 직후와 유사한 공급 경색을 겪고 있습니다. 과거에는 계약갱신청구권 사용으로 기존 매물이 시장에 나오지 않으면서 신규 계약 가격이 치솟는 이중가격 현상이 나타났습니다. 2026년 현재는 계약갱신권을 모두 소진한 매물이 시세에 맞춰 한꺼번에 가격을 올리는 키맞추기 현상이 더해졌습니다.

과거 대란과 현재 시장의 가장 큰 차이점은 아파트 입주 물량의 격차입니다. 2020년 당시에는 둔촌주공 재건축 등 대단지 공급에 대한 중기적 기대감이 남아 있었습니다. 반면 2026년 현재는 2022~2024년 고금리와 공사비 급등 여파로 착공 실적이 급감한 결과가 고스란히 반영되고 있습니다. 공급 부족이 단기간에 해소되기 어려운 구조라는 뜻입니다.

서울시의 정책 대응 방향도 과거와 달라졌습니다. 과거 정부 정책이 임대인 규제와 다주택자 세부담 강화에 치우쳤다면, 서울시는 공급 다변화 투트랙 방식을 모색하고 있습니다. 장기전세주택을 청년과 신혼부부에게 집중 배정하는 한편, 민간 기업형 임대 리츠에 용적률 인센티브를 부여하는 법 개정안을 정부에 건의할 방침입니다.

임대차 안정화 정책 종합 평가

서울시가 검토 중인 임대차 시장 대책과 전문가 제안은 장단점이 뚜렷하게 갈립니다. 다음 표는 논의 대상에 오른 4대 정책 해법의 현실적 기대효과와 한계점을 정리한 내용입니다.

위 대책들은 각기 다른 장단점을 지니고 있으므로 세입자 계층별 맞춤 접근이 요구됩니다.

향후 주거 시장 전망과 대응

2026년 하반기 이후 전월세 시장은 금리 흐름과 맞물려 변동성을 키울 것으로 보입니다. 한국은행이 기준금리를 인하할 경우 전세대출 금리가 내려가 임차인의 보증금 조달 여력이 회복됩니다. 이는 단기적으로 서울 아파트 전셋값을 자극할 요인으로 작용합니다. 가을 이사철 학군 수요와 대규모 재건축 단지 철거 이주 수요가 겹치는 지역은 매물 품귀가 더 심해질 수 있습니다.

포럼 참여를 희망하는 시민은 공식 누리집을 통해 사전 등록할 수 있습니다. 지하철 1·2호선 시청역 4번 출구에서 150m, 5호선 광화문역 5번 출구에서 200m 거리에 행사장이 있습니다. 대중교통 이용이 권장됩니다. 한편 계약을 앞둔 세입자는 전세가율 70% 초과 단지를 주의해야 합니다. 깡통전세 위험을 막기 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 시세를 반드시 대조해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 가입 요건도 확인해야 합니다. 공시가격의 126% 기준을 충족해야 안전하게 보증보험에 들 수 있습니다. 계약서에는 “임대인은 잔금 지급일 익일까지 목적물에 일체의 근저당권 및 담보물권을 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”는 특약을 넣는 조치가 권장됩니다. 구체적 조건은 개별 모집공고·금융기관 심사·공식 안내가 우선합니다.

ℹ️ 이 글은 AI 도구의 도움을 받아 초안을 작성한 뒤, 게시 전 사람이 검수·수정했습니다. · 원문 보기: AdEngine-X

📚 참고 자료

1. newscj.com
2. daum.net
3. news1.kr
4. fnnews.com
5. m-i.kr
6. mt.co.kr